전세사기 예방법: 등기부등본 읽는 법과 근저당 확인 체크포인트

전세 계약 전 필수 과정 중 하나는 ‘부동산 등기부등본(등기사항전부증명서)’을 정확히 해석하는 것입니다. 등기부등본을 제대로 읽지 못해 집주인의 채무 상태를 파악하지 못하면, 추후 집이 경매로 넘어가 보증금을 떼이는 전세사기 피해를 볼 수 있습니다.

이 가이드에서는 등기부등본의 3가지 핵심 구성 요소, 근저당권 확인 체크포인트, 그리고 계약 단계별 주의사항을 상세히 설명합니다.

1. 등기부등본 3단계 구조 한눈에 보기

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 3가지 부분으로 구성되어 있습니다. 각 영역에서 확인해야 할 핵심 정보는 다음과 같습니다.

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│ 1. 표제부 : 건물 위치, 면적, 용도 (위반건축물 여부 확인)   │
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│ 2. 갑  구 : 소유권 관련 (진짜 집주인, 가압류/가처분)      │
├────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 3. 을  구 : 소유권 이외 권리 (근저당권, 전세권 대출)      │
└────────────────────────────────────────────────────────┘

① 표제부 (건물의 표시)

확인 사항: 집 주소(지번, 동·호수), 전용면적, 건물 용도
체크포인트: 계약하려는 집의 실제 주소와 등기부등본상 주소가 정확히 일치하는지 확인합니다. 또한, 주거용이 아닌 ‘근린생활시설’로 등록되어 있는지 확인하세요. (근린생활시설은 보증보험 가입이 불가능하거나 제한될 수 있습니다.)

② 갑구 (소유권에 관한 사항)

확인 사항: 현재 소유자(집주인)의 성명, 주민등록번호, 주소 및 소유권 제한 사항
체크포인트:
- 계약서 작성 대상자가 등기부등본상 최종 소유자가 맞는지 신분증과 대조합니다.
- 가압류, 가처분, 압류, 경매개시결정, 신탁 등의 등기 기록이 있다면 절대 계약해서는 안 됩니다.

③ 을구 (소유권 이외의 권리에 관한 사항)

확인 사항: 근저당권(대출), 전세권, 임차권등기 등
체크포인트: 집주인이 해당 주택을 담보로 은행 등에서 얼마의 대출을 받았는지 확인하는 곳입니다. 전세사기 예방의 가장 핵심적인 카테고리입니다.

2. 근저당권 및 채권최고액 확인 체크포인트

을구에 기록된 ‘근저당권설정’ 항목을 볼 때 가장 중요한 개념은 ‘채권최고액’입니다.

① 채권최고액이란?

집주인이 실제로 빌린 돈(원금)보다 통상 120%~130% 높은 금액으로 설정되는 법적 한도액입니다. 은행은 집주인이 이자를 체납할 경우를 대비해 채권최고액만큼 우선 변제받을 권리를 가집니다.

② 안전한 부채 비율 산정 공식 (안전선 검증)

집에 대출(근저당)이 있더라도 무조건 위험한 것은 아닙니다. 아래 공식을 통해 주택의 부채 비율을 계산해야 합니다.

$$(\text{선순위 채권최고액} + \text{내 전세보증금}) \le \text{주택 매매 시세} \times 60\% \sim 70\%$$

아파트: 선순위 채권최고액과 내 보증금의 합이 매매 시세의 70% 이하여야 안전합니다.
빌라·다세대·다가구: 시세 파악이 어렵고 경매 시 감가율이 크므로 60% 이하를 유지하는 것이 안전합니다.
주의: 만약 이 비율이 80%~90%를 초과한다면 이른바 ‘깡통전세’ 위험이 매우 높으므로 계약을 피해야 합니다.

3. 등기부등본 열람 시 필수 주의사항 3가지

① 열람 시점: 총 3번 직접 발급받기

집주인이나 중개업자가 제시하는 서류만 믿지 말고, 본인이 직접 대법원 인터넷등기소(irotos.go.kr)를 통해 아래 3번의 시점에 직접 발급받아 확인해야 합니다.

계약 체결 전: 대출 및 소유자 확인
잔금 치르기 직전 (당일 아침): 계약 체결 후 잔금일 사이에 새로 설정된 대출이 없는지 확인
전입신고 다음 날: 전입신고 당일 집주인이 대출을 실행했는지 확인

② 말소기준권리 및 순위번호 확인

을구에 적힌 순위번호(1번, 2번…)에 따라 경매 진행 시 배당 순서가 결정됩니다. 내 보증금이 임차권으로서 우선변제권을 갖더라도, 나보다 먼저 설정된 근저당권(1번 순위)이 있다면 경매 낙찰금에서 은행이 먼저 돈을 가져갑니다.

③ ‘신탁’ 등기 주의

갑구에 소유자가 부동산신탁회사로 넘어가 있는 ‘신탁등기’ 주택의 경우, 위탁자(원래 집주인)는 임대 권한이 없을 수 있습니다. 신탁회사의 동의서 없이 계약하면 보증금을 완전히 날릴 수 있으므로, 반드시 신탁원부를 별도로 발급받아 임대 권한을 확인해야 합니다.

💡 요약 체크리스트

구 분	확인 항목	안전 기준
표제부	건물 용도	‘주거용’ (근린생활시설 X)
갑구	소유자 및 권리 침해	신분증 일치, 압류/가압류/가처분/신탁 없음
을구	근저당권 채권최고액	(채권최고액 + 보증금) $\le$ 시세의 60~70%
열람일	발급 시점	계약 당일 / 잔금 당일 / 전입신고 다음 날 (총 3회)